Prawo wodne może być pułapką dla notariusza!

Jak się okazuje Prawo wodne spędza sen z oczu nie tylko aplikantom przygotowującym się do egzaminu notarialnego, ale i coraz częściej rejentom.

Jeśli na wypisie z rejestru gruntów pojawi się symbol Wm, Wp lub Ws powinna nam się zapalić w głowie czerwona lampka!

Zgodnie z ustawą z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne (Dz.U.2012.145 j.t.):

• Płynące wody publiczne nie podlegają obrotowi cywilnoprawnemu, z wyjątkiem przypadków określonych w ustawie. (art. 10 ust. 3)

• Grunty pokryte płynącymi wodami powierzchniowymi nie podlegają obrotowi cywilnoprawnemu, z wyjątkiem przypadków określonych w ustawie. (art. 14 ust. 2)

• Prawo do zbywania gruntów pod śródlądowymi wodami powierzchniowymi stojącymi, stanowiącymi własność Skarbu Państwa, przysługuje ministrowi właściwemu do spraw Skarbu Państwa, po uzyskaniu zgody ministra właściwego do spraw gospodarki wodnej na zbycie gruntu pod wodą stojącą. (art. 14 ust. 5)

• Grunt powstały na skutek trwałego, naturalnego lub sztucznego odkładu na obszarach wód morza terytorialnego lub morskich wód wewnętrznych pozostaje własnością Skarbu Państwa. (art. 19 ust. 2)

• Grunt, o którym mowa w ust. 2, może podlegać obrotowi cywilnoprawnemu na warunkach określonych w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. (art. 19 ust. 3)

Z wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 18 czerwca 2013 r. , Sygn. akt I ACa 141/13 wydanego w sprawie, w której przed notariuszem E.B., objętą obowiązkowym ubezpieczeniem notariuszy w (...) S.A., została sporządzona umowa przeniesienia własności nieruchomości pomiędzy powodem a A. M., w skład której wchodziły trzy działki: nr (...). Działka nr (...) stanowiła linię brzegową, działka (...) - pas ziemi bez dostępu do drogi publicznej a działka (...) o powierzchni 23.390 m ^{( 2)} pokryta była wodą płynącą. Ten ostatni fakt wynikał wprost z § 2 aktu notarialnego, w którym opisano okazany dokument: „wypis z rejestru gruntów wydany w dniu 12 maja 2008 roku z upoważnienia Starosty (...) przez p.p. Kierownika Wydziału Gospodarki Nieruchomościami, z treści którego wynikało, że działka o nr(...) o obszarze 23,39 ha położona jest w województwie (...), powiecie (...), miejscowości R., jednostce ewidencyjnej (...)_5 – M. – obszar wiejski, obrębie (...)-R., stanowi pastwiska trwałe oznaczone w ewidencji gruntów symbolem (PsV) oraz grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi oznaczone w ewidencji gruntów symbolem (Wp)”. Taki sam opis działki nr (...) zawarty został w dziele I-O księgi wieczystej KW nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Szamotułach - „sposób korzystania: pastwiska trwałe, grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi” - wynika że:

• zgodnie z powołanym wyżej art. 10 ust. 3 Prawa wodnego umowa sprzedaży nieruchomości obejmującej jezioro (działki nr (...)) była sprzeczna z przepisami Prawa wodnego i tym samym nieważna w świetle art. 58 § 1 k.c.,
• jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana, w tym przypadku powód zawarł umowę o przeniesienie własności nieruchomości działek o nr (...) w celach inwestycyjnych i nie nabyłby działek o nr (...), jeżeli nie stanowiłyby one całości z działką nr (…), nieważnością dotknięta jest zatem również umowa sprzedaży pozostałych dwóch działek, zgodnie z treścią art. 58 § 3 k.c.,
• notariusz powinien odmówić dokonania czynności obejmującej sprzedaż nieruchomości wyłączonej z obrotu cywilnoprawnego, jako sprzecznej z prawem.

Co możemy jednak poradzić klientowi, który chciałby zbyć nieruchomość, na której znajdują się powierzchniowe wody płynące?

W celu zbycia konieczne jest wydzielenie wód. Zgodnie z art. 15 Prawa wodnego  linię brzegu ustala, w drodze decyzji, na wniosek mającego interes prawny lub faktyczny - właściwy starosta. Podstawę ustalenia linii brzegu stanowi dostarczony przez wnioskodawcę projekt rozgraniczenia gruntów pokrytych wodami od gruntów przyległych.